Guia completo das certidões para compra e venda de imóveis

Comprar ou vender um imóvel é um processo cheio de etapas e detalhes, e a documentação é, sem dúvida, uma das mais importantes.

Para garantir que tudo corra bem, é fundamental entender as certidões necessárias e como elas impactam a transação.

Essas certidões são documentos que asseguram a regularidade jurídica do imóvel e das partes envolvidas na negociação, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor.

Neste guia, vamos te explicar tudo sobre as certidões para compra e venda de imóveis, desde a certidão de matrícula até os documentos que confirmam que o imóvel está livre de pendências ou ônus.

Afinal, entender cada um desses documentos é essencial para realizar uma transação segura e sem surpresas.

Se você é corretor ou gestor imobiliário, dominar esses documentos pode ser o diferencial para oferecer um serviço completo e eficiente aos seus clientes.

Quais são as certidões obrigatórias para compra e venda de imóveis?

Se você trabalha com o mercado imobiliário já está cansado de ouvir - e explicar - todos os detalhes que comprar ou vender um imóvel envolve.

No entanto, uma das etapas mais fundamentais desse processo nem sempre tem a atenção que merece: a documentação necessária para de fato realizar essas transações.

Portanto, para garantir que tudo aconteça de forma legal e sem surpresas, algumas certidões precisam ser verificadas com atenção. Até porque é a partir delas que você vai garantir que o imóvel está livre de pendências e problemas jurídicos.

Pensando nisso, reunimos aqui as certidões obrigatórias que todo comprador ou vendedor de imóvel precisa conhecer:

1. Certidão de matrícula do imóvel

A certidão de matrícula do imóvel é o documento mais importante, pois comprova que a propriedade está registrada corretamente no cartório.

Ela traz informações detalhadas sobre o imóvel, como a titularidade e todas as transações feitas com ele ao longo do tempo, como compras, vendas e hipotecas.

Esse documento deve ser solicitado ao cartório de registro de imóveis e deve estar sempre atualizado para garantir que não haja problemas com a propriedade.

2. Certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais vai te dizer se o imóvel está livre de dívidas ou compromissos financeiros, como hipotecas ou penhoras.

Essa certidão é essencial para garantir que o imóvel não tenha pendências, e pode ser solicitada no cartório de registro de imóveis.

Ela protege o comprador, pois qualquer ônus encontrado pode afetar a venda e, se não resolvido, pode trazer diversos problemas no futuro.

3. Certidão negativa de débitos municipais

A certidão negativa de débitos municipais confirma que o imóvel está regularizado em relação ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Esse documento é emitido pela prefeitura local e deve ser solicitado antes de fechar qualquer transação.

Mas não se preocupe que vamos falar com mais detalhes sobre essa certidão mais para frente.

4. Certidão de quitação de débitos do condomínio

Para imóveis localizados em condomínios, a certidão de quitação de débitos do condomínio é indispensável, visto que ela comprova que não há pendências de taxas condominiais, como as mensalidades de manutenção e outras taxas extras.

É importante solicitar essa certidão à administração do condomínio e verificar se não há nenhuma pendência que possa complicar a transação.

5. Certidão de protesto

A certidão de protesto revela se o proprietário do imóvel tem alguma dívida registrada em cartório, como inadimplências em contratos ou parcelamentos.

Para isso, esse documento deve ser solicitado no Cartório de Protestos, que irá verificar a existência de pendências financeiras em nome do vendedor.

Tratar com atenção esse processo antes de fechar o negócio garante que o imóvel não esteja comprometido por dívidas que possam ser cobradas do novo proprietário.

6. Certidão de regularidade do INSS

Caso o imóvel tenha algum tipo de garantia hipotecária ou alienação fiduciária, é necessário verificar a regularidade do INSS. Esse documento confirma que não há pendências com a contribuição previdenciária relacionada ao imóvel.

Geralmente, essa certidão é solicitada se o imóvel estiver vinculado a financiamentos ou se houver algum tipo de crédito do INSS associado ao bem.

7. Certidão de casamento ou estado civil do vendedor

Por fim, a certidão de casamento ou a certidão de estado civil do vendedor é importante para verificar que ele tem autoridade legal para realizar a venda do imóvel.

Se o vendedor for casado, o cônjuge também deve autorizar a venda, caso contrário, o imóvel pode ser contestado judicialmente após a transação.

O que é a certidão negativa de débitos municipais?

Imagem de uma pessoa assinando a sua certidão negativa de débitos municipais.

A certidão negativa de débitos municipais é o documento que vai trazer a confirmação de que o imóvel está livre de débitos relacionados ao IPTU, taxas de coleta de lixo e outros encargos municipais.

Em outras palavras, ela evita que o comprador seja surpreendido com dívidas pendentes que ficam atreladas ao imóvel, gerando complicações jurídicas e financeiras.

Mas afinal, por que esse documento é tão importante? A resposta é que sem essa certidão, o imóvel pode ser alvo de penhoras para saldar dívidas, e o novo proprietário pode acabar tendo que arcar com esses custos.

Como obter a certidão de débitos municipais?

Obter a certidão negativa de débitos de IPTU é simples e ela pode ser solicitada de duas formas:

Online: muitas prefeituras oferecem a possibilidade de fazer a solicitação pela internet e para isso, basta acessar o site da prefeitura, inserir o número de inscrição do imóvel e aguardar a emissão do documento.

Presencial: caso o site da prefeitura não disponibilize a versão online ou você prefira um atendimento presencial, basta ir ao setor de tributação ou fiscalização tributária da prefeitura, solicitar a certidão e apresentar os documentos necessários (geralmente o número de inscrição do imóvel e o comprovante de residência do proprietário).

Como emitir a certidão de débitos municipais?

Para emitir a certidão negativa de débitos municipais, siga o passo a passo abaixo:

Acesse o site da Prefeitura: muitas prefeituras já disponibilizam a certidão de débitos online. Pesquise o site oficial da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.

Encontre a seção de “Tributos” ou “IPTU”: dentro do site, procure pela seção específica de IPTU ou Tributos Municipais, onde é possível realizar a solicitação da certidão negativa.

Informe os dados do imóvel: para solicitar, você precisará do número de inscrição do imóvel (geralmente encontrado no carnê de IPTU) e, em alguns casos, o comprovante de residência do proprietário.

Emissão da certidão: após preencher os dados solicitados, o site irá gerar a certidão de débitos municipais.

Se o imóvel não tiver pendências, a certidão será positiva. Caso contrário, ela será negativa, e o comprador deverá regularizar os débitos antes de finalizar a transação.

Como a certidão de protesto pode afetar a compra do imóvel?

A certidão de protesto é emitida pelo Cartório de Protestos, e tem como objetivo registrar o não pagamento de um débito.

Quando alguém deixa de pagar uma dívida, o credor pode registrar essa inadimplência no cartório. O protesto, então, serve como um aviso público de que a pessoa ou empresa não cumpriu com suas obrigações financeiras.

No contexto de compra de imóveis, o proprietário do imóvel ou o próprio imóvel pode estar vinculado a esse protesto, o que gera riscos para o comprador.

Se a certidão de protesto apontar que o vendedor tem pendências ou que o imóvel está associado a dívidas não pagas, a transação pode ser afetada, sim.

Dessa forma, o comprador pode ser responsabilizado pelas dívidas do imóvel se não fizer a devida diligência na hora da compra.

Por exemplo, se o imóvel for adquirido sem a devida verificação e houver pendências financeiras, o comprador poderá ter problemas legais, como o pagamento de dívidas, ou até mesmo a perda do imóvel.

Isso torna a certidão de protesto um dos documentos mais importantes a ser analisados antes de qualquer assinatura de contrato.

Resumindo, antes de fechar negócio, é fundamental verificar se há qualquer protesto vinculado ao imóvel ou ao vendedor, pois isso:

Evita problemas jurídicos;

Garante a segurança financeira;

Protege o valor do investimento.

A importância da regularização das certidões de compra e venda

Antes de fechar qualquer negócio imobiliário, a regularização das certidões de compra e venda é uma etapa que não pode ser ignorada.

Essas certidões funcionam como uma espécie de “raio-x” jurídico e financeiro tanto do imóvel quanto dos envolvidos na transação e garantem que não existam pendências que possam comprometer o negócio.

Negligenciar essa etapa pode gerar dores de cabeça sérias, como bloqueios judiciais, disputas de propriedade e até mesmo a anulação da compra.

Por isso, reunir, verificar e atualizar todos os documentos é fundamental para garantir uma negociação segura e transparente.

Além disso, as certidões são exigidas pelos cartórios no momento da lavratura da escritura pública. Se houver alguma irregularidade, o processo pode ser paralisado até que tudo esteja em ordem - o que significa atrasos e custos extras.

Em resumo, a regularização das certidões não é apenas uma formalidade, mas um pilar essencial da segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Para corretores e gestores, dominar esse processo é garantir que o cliente realize um negócio tranquilo, legítimo e sem riscos futuros.

4 dicas para agilizar a verificação das certidões imobiliárias

A verificação das certidões imobiliárias é um passo crucial para garantir a segurança da compra ou venda de um imóvel.

Porém, o processo pode ser um pouco burocrático e demorado se não for feito da maneira correta.

Por isso, separamos 4 dicas práticas para agilizar essa verificação e evitar obstáculos no meio do caminho.

1. Faça uma lista com todas as certidões necessárias

Para não se perder entre os documentos, organize uma lista com as certidões obrigatórias para a transação. Algumas das principais certidões incluem:

● Certidão de matrícula do imóvel;

● Certidão de ônus reais;

● Certidão de débitos municipais (IPTU);

● Certidão de protesto;

● Certidão de quitação de débito de condomínio (se houver).

Ter essa lista em mãos vai ajudar a organizar o processo e a garantir que nenhum documento importante seja esquecido.

2. Utilize os portais online dos cartórios

Como dito anteriormente, muitos cartórios e prefeituras já disponibilizam as certidões online, o que torna o processo muito mais ágil.

Além de ser mais rápido, a solicitação online evita deslocamentos e filas. Não se esqueça de verificar se o órgão onde o imóvel está registrado oferece essa funcionalidade e aproveite a agilidade da internet.

3. Solicite todas as certidões de uma vez

Se você está lidando com vários imóveis ou transações simultâneas, procure solicitar todas as certidões de uma vez, sempre com os dados completos do imóvel e dos envolvidos.

Isso ajuda a reduzir o tempo de espera e acelera a obtenção de todas as informações necessárias de uma vez só.

4. Tenha um profissional especializado para ajudar

Se o processo de verificação das certidões estiver sendo muito complexo ou se você tiver muitos imóveis para verificar, considere contratar um advogado especializado em direito imobiliário ou um cartorário experiente.

Afinal, eles sabem exatamente o que procurar e podem te ajudar a economizar tempo e evitar problemas no futuro. Autorização e conteúdo: parceria com Jetmobi

Fonte: https://www.jetimob.com/blog/certidoes-para-compra-venda-imoveis/