Responsabilidade de manutenções e reparos no contrato de locações.

No Brasil, a locação de imóveis é feita sob contrato entre locador e locatário, onde constam os direitos e deveres de cada parte. Esse documento regula a transação e deve seguir o que prevê a Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. 

De acordo essa Lei, ao locador cabe “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Já ao locatário, é dever “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Para que esse dispositivo seja cumprido, é necessária a realização de uma vistoria antes da locação e outra, no ato de devolução do imóvel. 

A Lei também prevê que é dever do inquilino zelar pela manutenção do imóvel enquanto nele estiver. Por isso, ele deve “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”.

De modo geral, o locador, sozinho ou em associação com o condomínio, é responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de uso.

Reparos de responsabilidade do proprietário:

• Troca de caixa d’água e equipamentos acessórios

• Troca de caixa de esgoto 

• Troca de tubulações internas de água (dentro das paredes) 

• Troca de registros de água quando for preciso quebrar parede 

• Troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio 

• Instalação do relógio (quando exigido pela fornecedora de energia)

• Troca de portão externo 

• Conserto de muro externo (desgaste natural)

• Conserto de tubulação externa e interna de esgoto 

• Pintura externa do imóvel 

• Calçamento externo do imóvel 

• Infiltrações;

• Problemas hidráulicos que necessitem quebra de paredes (consertos em tubulações);

• Problemas na fiação elétrica e no quadro de forças;

• Vazamentos de gás;

• Problemas no aquecedor a gás, com exceção dos sanados por manutenções preventivas;

• Janelas com folha solta ou entrada de água pela moldura;

• Queda de pias, cubas e móveis fixados em paredes;

• Estufamento/descolamento de revestimentos de paredes e pisos;

• Problemas em telhados, calhas e caixa d’água.

É importante ressaltar: a necessidade de realizar algum desses reparos deve ser imediatamente comunicada por escrito pelo inquilino, sob pena de ser responsabilizado pelos danos causados pela falta da comunicação. Isso está previsto em lei. 

Reparos de responsabilidade do inquilino

Via de regra, o morador é responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele estiver, consertando tudo o que deteriorar. Por exemplo:

• Conserto ou troca de torneiras

• Conserto ou troca de cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque

• Conserto ou troca da descarga e/ou do vaso sanitário, das borrachas de vedação, do registro de água com instalação externa (que não precise quebrar parede) e dos assentos que quebrar 

• Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e fiação 

• Conserto ou troca de tomadas de energia elétrica quando necessário

• Troca de vidros quebrados ou rachados

• Troca ou conserto de fechaduras 

• Troca de cerâmicas ou azulejos que quebrar

• Conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha 

• Conserto da fiação elétrica quando o problema for causado por si mesmo (por exemplo: uso de equipamentos com potência superior à rede elétrica do imóvel) 

• Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos

• Manutenção, conserto e troca de janelas do imóvel

• Vale ressaltar: a substituição de peças e objetos deve ser feita, preferencialmente, por outros da mesma marca e padrão. 

• Mau funcionamento de torneiras, sifões, registros, duchas higiênicas e vasos sanitários;

• Vedação ineficiente de box, pias e cubas;

• Ralos e vasos sanitários entupidos;

• Mau funcionamento de tomadas, interruptores e pontos de luz;

• Problemas em ar condicionado e eletrodomésticos;

• Móveis sem funcionamento;

• Manutenções preventivas no aquecedor a gás (como troca de pilhas ou filtro, limpeza e regulagem);

• Mau funcionamento de persianas externas.

Reparos/benfeitorias de responsabilidade do inquilino:

• Troca de lâmpadas;

• Troca de miolos de fechadura;

• Troca da resistência de chuveiros ou de chuveiros queimados;

• Desobstrução e limpeza de chuveiros;

• Instalação/substituição de assentos sanitários;

• Dedetização;

• Problemas em portões externos, piscinas e jardins.